Los REITs se han convertido en uno de los instrumentos de inversión más interesantes y rentables de los últimos años, tanto en Europa como al otro lado del Atlántico.
Surgieron en los años 60 en Estados Unidos para dar respuesta a una de las principales preocupaciones de los ciudadanos de ese país: el acceso a la vivienda.
Casi 70 años después, son uno de los vehículos de inversión más populares, tanto para los pequeños inversores como para los grandes inversores institucionales, ya que ofrecen diversificación, bajos costes y, sobre todo, exposición a un mercado tan dinámico como es el inmobiliario.
Hoy en día, casi todos los países desarrollados han abrazo los REITs dentro de sus posibilidades inversoras, que han sido creados bajo diferentes fórmulas y denominaciones legales.
La mayoría de ellos comparten características similares, lo que ha servido para democratizar y generalizar la inversión en el mercado inmobiliario entre sus accionistas.
Contenidos
📌 Qué son los REITs y las SOCIMIs
Los REITs (acrónimo en inglés de Real Estate Investment Trust) son sociedades de gestión inmobiliaria. Es decir, son fondos de inversión que invierten en bienes inmuebles que generan rentas o ingresos.
Suelen cotizar en mercados organizados y, a su vez, distribuyen parte de la renta que obtienen entre sus partícipes en forma de dividendos.
En España, se han regulado bajo la figura de la sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), prevista en la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
En nuestro país, la ley exige que las SOCIMI cumplan, entre otros, los siguientes requisitos:
- Tienen la obligación de cotizar en un mercado organizado.
- El 80% de los inmuebles gestionados deberán ser ofrecidos al mercado urbano.
- Sus activos deberán permanecer en su balance durante, al menos, tres años.
- Deben tener al menos un inmueble (anteriormente eran 3).
- Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
- No pueden tener deuda ajena superior a un 70% de su cartera de activos.
- Y lo más importante: el 80% de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles deben ser repartidos entre los accionistas en forma de dividendos.
Si cumplen con estos importantes requisitos legales, podrán disfrutar de una serie de exenciones fiscales, ya que tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades y una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Asimismo, estarán exentos de tributación parcial del 20% los ingresos que provengan del alquiler de viviendas en las SOCIMI que tengan al menos un 50% de activos de tipo residencial.
Las SOCIMIs en España
En la actualidad, en todo el mundo existen 612 sociedades de este tipo bajo diferentes fórmulas legales, de las que 200 están en Europa, 242 en América del Norte y otras 170 en la región Asia-Pacífico.
Solo en España, hay 72 SOCIMI que se han creado bajo esta denominación.
Las SOCIMI cotizadas en España han invertido cerca de 50.000 millones de euros, lo que representa, aproximadamente, un 0,5% del total del PIB español.
Su capitalización bursátil ronda los 26.740 millones de dólares, la cuarta cifra más alta de la UE, solo por detrás de Reino Unido, Francia y los Países Bajos.
Sin embargo, a pesar de la magnitud de estas cifras, las SOCIMI apenas controlan el 5% del total del mercado del alquiler, junto con otras empresas y fondos de inversión.
Es decir, más del 95% del mercado del alquiler está en manos de los propietarios de viviendas, lo que echa por tierra la creencia de que este tipo de fondos son los que más influyen en el precio de los alquileres, especialmente en las grandes ciudades.
Entre las SOCIMI más conocidas se encuentran algunas sociedades que cotizan en el IBEX-35, como Colonial o Merlin Properties. En el Mercado Continuo también cotizan otras como Hispania o Grupo Lar.
🔍 Qué tipo de REITs existen
A grandes rasgos, existen tres tipos importantes de REITs en función del tipo de activo en el que invierten: REITs que invierten en propiedades (equity REITs), REITs que invierten en hipotecas (mortgage REITs) y REITs mixtos.
➡️ REITs que invierten en propiedades
Se trata de sociedades que invierten en un tipo concreto de activos, los inmuebles que se ponen en alquiler. Puede invertir en centros comerciales, a nivel residencial o en locales comerciales, entre muchas otras opciones.
Sus ingresos provienen del arrendamiento de los bienes que gestionan, que a su vez reparten en forma de dividendo entre sus accionistas.
Además, si un REITs decide vender una de sus propiedades a un precio superior al precio de adquisición, la plusvalía también se repartirá entre sus accionistas en forma de dividendos.
En España, este es el tipo de REITs más habitual.
➡️ REITs que invierten en hipotecas
Este tipo de REITs prestan dinero a los propietarios de los bienes inmuebles o adquieren directamente las hipotecas.
Están especializados en instrumentos financieros complejos como las cédulas hipotecarias, y sus ingresos provienen fundamentalmente de los intereses que generan los préstamos hipotecarios.
➡️ REITs mixtos
Este tipo de REITs está especializado tanto en REITs que invierten en hipotecas como en REITs que invierten en propiedades.
Es el tipo más común en países como Estados Unidos.
✏️ Ventajas e inconvenientes de las REITs y SOCIMIs
Las REITs tienen ventajas sobre otros instrumentos de inversión, aunque también tienen sus inconvenientes.
👍 Ventajas de invertir en REITs y SOCIMIs
- Un buen instrumento de generación de rentas pasivas. Los REITs, dado que están obligados a distribuir parte del dividendo entre los accionistas, son una alternativa bastante interesante para obtener ingresos pasivos.
- El instrumento de mayor liquidez del mercado inmobiliario. Los REITs y las SOCIMIs cotizan en bolsa, y se pueden aprovechar de todas sus ventajas. Entre ellas, las más importantes son la liquidez y la transparencia, dos características que normalmente no se ven cuando hablamos de bienes raíces.
- Un capital mucho menor para invertir. No es necesario un capital elevado para invertir en REITs. Los mínimos son lo que establece cada sociedad pero, desde luego, son mucho menores que la compra de un inmueble. De este modo, se puede ajustar la inversión al presupuesto de cada persona.
- Diversificación. Añadiendo REITs a cartera, estás diversificando en uno de los mercados más dinámicos e interesantes de cualquier momento del ciclo, el inmobiliario. Además, no solo estás invirtiendo en un tipo de propiedad, sino en muchas: centros comerciales, viviendas para alquiler, hoteles, comercios, pisos, etc. También es posible invertir en diferentes países a través de ellos.
- Fiscalidad. Este vehículo cuenta con importantes ventajas fiscales que, a largo plazo, aumentan la rentabilidad de la inversión.
👎 Inconvenientes de los REITs
- Menor potencial de revalorización a largo plazo. La obligatoriedad de repartir dividendos también se convierte en un inconveniente, ya que, al no reinvertir los beneficios dentro del patrimonio de la sociedad, se pierde una oportunidad de aprovechar el potencial del interés compuesto.
- Fiscalidad de los ingresos. Está relacionado con el punto anterior. Al distribuir los dividendos, hay que integrar esa ganancia dentro de la base imponible del ahorro en la declaración de la renta. Algo que no ocurre cuando se reinvierte la ganancia.
- No eres el propietario de los inmuebles. A diferencia de lo que mucha gente cree, ser accionista de un REIT o una SOCIMI es ser propietario de una parte de la sociedad, pero no del inmueble.
- Frecuencia de ingresos: aunque las REITs distribuyen dividendo, no tienen por qué hacerlo mensualmente como ocurre en el caso del alquiler de un inmueble. En este sentido, la frecuencia de los ingresos puede no ser la mejor.
⚠️ Los riesgos de invertir en un REIT
Como ocurre con cualquier otra inversión, los REITs ni las SOCIMIs no están exentos de riesgos. En general, todos ellos pertenecen a otras categorías de activos, pero a los REITs se le añade el riesgo de una caída del mercado inmobiliario que provoque un desplome en la cotización de los activos.
Estos son algunos de los riesgos más relevantes.
1️⃣ Riesgo de tipos de interés
Es, posiblemente, el mayor riesgo que tienes que asumir con un REIT, especialmente en un contexto como el actual, caracterizado por unos bajos tipos de interés.
Si los tipos de interés aumentan, los inversores optan por instrumentos de inversión más seguros, como los bonos gubernamentales. Esta circunstancia presiona a la baja la cotización de la renta variable, entre las cuales se encuentran los REITs.
Históricamente, los REITs no se suelen comportar bien en entornos de tipos de interés elevados. Aunque, por otro lado, que los tipos de interés suban puede también ser un indicador de una economía fuerte, que también significa mayores niveles de ocupación de los inmuebles y, por tanto, mayores rentas.
2️⃣ Riesgo de liquidez
A pesar de que muchos REITs cotizan en el mercado, no todos tienen garantizada su liquidez.
Hay que tener en cuenta que los activos que forman parte del mercado inmobiliario son ilíquidos con carácter general, posiblemente el tipo de activo que más difícil es de convertir en efectivo.
Esto es especialmente relevante en REITs que no cotizan en mercados organizados. Si no hay suficientes vendedores y compradores dispuestos a participar en el mercado, no hay suficiente liquidez, lo que hace difícil deshacer algunas posiciones.
3️⃣ Riesgos del mercado inmobiliario
Los REITs dependen mucho de la evolución de un mercado tan procíclico como es el inmobiliario. En épocas de crecimiento económico, donde la actividad económica crece y, por tanto, también la ocupación de inmuebles, los REITs tienden a crecer.
Sin embargo, en épocas de crisis económicas, la ocupación baja de forma significativa, lo que tendrá su repercusión negativa en la cotización de estos instrumentos.
4️⃣ Riesgos de crédito
Algunos REITs hipotecarios pueden estar expuestos a un mayor riesgo de crédito si compran hipotecas que no están garantizados por el Gobierno o algún tipo de agencia federal o estatal.
Si esas hipotecas sufren impagos continuos o, incluso, caen en mora, los REITs que las mantienen pueden perder dinero.
5️⃣ Riesgo de tipo de activo
Algunos riesgos son compartidos por casi cualquier inversión.
En la inversión del mercado inmobiliario, siempre va a haber demanda habitacional, tanto en las economías grandes como en las pequeñas, por lo que esta se considera una inversión con un bajo riesgo.
Sin embargo, otro tipo de inmuebles dependen mucho más de la situación económica. Los edificios de oficinas, por ejemplo, son menos sensibles que los centros comerciales, mientras que los hoteles, al basar su demanda en las épocas estacionales y en el turismo, tienen más riesgo.
🏢 Cómo invertir en REITs y SOCIMIs
Existen diversas formas de invertir en REITs:
- Comprando acciones de empresas que coticen en bolsa. En España, puedes invertir directamente en SOCIMIs como Colonial o Merlin Properties. Tan solo tienes que tener una cuenta abierta en un bróker y empezar a operar.
- Comprando ETFs que repliquen índices sobre REITs. Algunos de ellos son el Vanguard Real Estate Index Fund, el Schwab US REITs ETF, el Real Estate Select Sector SPDR Fund o el iShares U.S. Real Estate ETF, entre muchos otros.
- Suscribiendo participaciones de un fondo de inversión que esté especializado en este tipo de inversiones, por ejemplo el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT, un fondo indexado con bajas comisiones diversificado a nivel mundial.
- Utilizando un robo advisor que incluya REITs en sus carteras. En España tenemos a Finizens y a InbestMe (enlaces a análisis) que tienen parte de su cartera invertida en inmuebles a través de fondos indexados y ETFs. Es la forma más sencilla y automatizada de invertir en REITs y SOCIMIs, junto con otros activos que permiten tener una cartera más completa.
⚖️ ¿Es interesante invertir en REITs o SOCIMIs?
Una vez hemos visto cómo funcionan los REITs y las SOCIMIs y cómo puedes invertir en ellos, la pregunta final es: ¿merece realmente la pena invertir en ellos?
Pues bien, como en cualquier otra inversión que se nos presente, la respuesta es depende.
La inversión en el mercado inmobiliario es una forma interesante de generar ingresos pasivos con rentabilidades razonables y muy por encima de las ofrecidas por otros instrumentos de inversión.
Sin embargo, las rentas pasivas no son recomendables para todo tipo de inversores. De hecho, en algunos casos, pueden llegar a ser contraproducentes.
Un inversor joven que esté en pleno proceso de acumulación de patrimonio, le interesará una inversión que reintegre los dividendos dentro de la sociedad para ir aumentando progresivamente su capital y aprovechar todo el potencial del interés compuesto.
Eso sí, si estás pensando en comprar una vivienda como inversión, puede que los REITs sean una alternativa más que interesante y más líquida.
Los REITs son más líquidos, conllevan menos costes y suponen un desembolso menor que los inmuebles tradicionales. Por eso, si te estás planteando comprar un inmueble para alquilar, puede que los REITs sean una buena opción para ti.
