Hipotecas: todo lo que debes saber para acertar

Comprar una casa es una de las decisiones vitales más importantes que, antes o después, la mayoría de nosotros tendremos que tomar. 

Para muchas familias, es el principal vehículo de ahorro e inversión y el mayor desembolso que tendrán que realizar a lo largo de toda su vida

Por eso, la mayoría de viviendas en España se suelen financiar mediante hipoteca

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, se firman más de 300 mil al año hipotecas en España. 

Esto supone que el 96,9% de la compraventa de viviendas en España en 2019 se financiaron mediante una hipoteca. El plazo medio de estos préstamos es de 24 años, lo que da una idea de la importancia de este instrumento financiero dentro del mercado inmobiliario.

En consecuencia, y dado que es un producto que nos va a acompañar durante casi la mitad de nuestra vida (o incluso más), es fundamental conocer todos los detalles sobre lo que implica firmar una hipoteca a largo plazo. 

Os contamos cuáles son los aspectos más importantes.

🏠 ¿Qué es una hipoteca?

Empecemos por lo más básico.

Una hipoteca no es más que un derecho que vincula la propiedad de un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación

Normalmente, ese derecho es la vivienda que se hipoteca para cumplir con los compromisos de pago del préstamo hipotecario contraído con la entidad prestamista.

En España, las condiciones de este tipo de préstamos están muy reguladas por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

Recientemente se aprobó la conocida como ley hipotecaria, que venía a aclarar y ampliar alguno de los supuestos más sensibles y polémicos con los que se han tenido que enfrentar los hipotecados en las últimas décadas.

💰 Capital de la hipoteca

El capital de la hipoteca es el importe del préstamo que solicitamos para financiar la vivienda. Por norma general, la entidad concederá hasta el 80% del valor de tasación de la misma, de manera que el 20% restante tendrá que salir de los ahorros de quien solicita la hipoteca.

De esta manera, se demuestra cierta solvencia por parte del prestatario y, al mismo tiempo, el banco no tiene que asumir la totalidad del riesgo de la operación. 

Por ejemplo, para una vivienda con un valor de tasación de 100.000 €, el banco concederá, en líneas generales, como mucho, 80.000 € para financiar la compra de la vivienda. Los 20.000 € restantes tendrán que salir del bolsillo del prestatario.

📶 Tipo de interés 

El tipo de interés es la contraprestación económica que recibe el banco por la concesión del préstamo

¿Tipo fijo o tipo variable?

La mayoría de entidades financieras ofrecen, en la actualidad, tres tipos de préstamos hipotecarios: 

  • Hipotecas tipo fijo durante todo el plazo de amortización.
  • Hipotecas a tipo variable, que normalmente están vinculadas a un índice de referencia.
  • Hipotecas con tipo mixto, una mezcla de los dos.

Aunque la inmensa mayoría de hipotecas en España se firman a tipo variable, y normalmente referenciadas al euríbor, cada vez se conceden más hipotecas a tipo fijo.  

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en la actualidad casi el 40% de las hipotecas se firman a tipo fijo por algo más del 60% a tipo variable. Hace 10 años, más del 97% de hipotecas se firmaban a tipo variable. 

La razón que explica el incremento en el número de este tipo de préstamos es que el tipo fijo garantiza total estabilidad en el pago de las cuotas

Esto aporta una gran tranquilidad para las familias hipotecadas, sobre todo en un contexto en el que el euríbor se sitúa en mínimos históricos y es previsible que aumente en el futuro.

El euríbor, el principal indicador 

El tipo de interés de las hipotecas a tipo variable suele tener dos componentes: un diferencial más un indicador de referencia que, como te decíamos, casi siempre es el euríbor

El euríbor no es más que el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo. 

Se trata, por tanto, del principal indicador para determinar el tipo de interés interbancario, que tanta importancia tiene a nivel europeo.

Su evolución en los últimos diez años ha sido siempre a la baja, hasta el punto de permanecer en terreno negativo durante más de tres años

Esta bajada ha supuesto un alivio considerable para el bolsillo de los hipotecados. Recordemos que las hipotecas se suelen revisar de manera periódica teniendo en cuenta la evolución de este indicador. 

El hecho de que el euríbor se haya reducido tanto en los últimos años supone que la cuota hipotecaria también ha bajado. Pero también tiene como contrapartida que un aumento en el futuro supondrá un sobrecoste para los deudores.

Diferencias entre TIN y TAE

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje fijo que se aplica como porcentaje del dinero prestado. 

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el TIN es el porcentaje fijo aplicado sobre la hipoteca, mientras que en las hipotecas a tipo variable, el TIN viene representado por el valor del euríbor más el diferencial. 

Mientras tanto, la Tasa Anual Equivalente (TAE) incluye, además del TIN, todos los gastos y comisiones asociados a la hipoteca. Se expresa en términos anuales.

¿Cuál de los dos es más fiable? 

La respuesta es clara: la TAE. El motivo es que es el indicador más apropiado para efectuar comparaciones entre diferentes hipotecas, al reflejar todos los gastos y comisiones y, además, expresar toda esta información en términos anuales. 

De hecho, el Banco de España, en su Circular 5/2012, de 27 de junio, obliga a las entidades a publicar la TAE en la información de sus productos financieros, entre los cuales se encuentran las hipotecas.

💳 Principales gastos y comisiones de una hipoteca

La contratación de una hipoteca está asociada a una serie de gastos y comisiones que debemos tener en cuenta. 

En general, los costes conjuntos de compraventa y de la hipoteca suelen rondar el 10-15% del valor de la vivienda.

Los gastos asociados a una hipoteca son los siguientes:

  • 🧮 Tasación: es el gasto en el que se tendrá que incurrir para realizar la valoración de la vivienda, lo que servirá también para calcular el importe que el banco concederá por la hipoteca. Suele oscilar entre los 200 y los 500 €, aunque no existe ningún límite legal.
  • 📜 Notaría: el notario da fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario. Los costes están regulados por la Ley. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 €, el coste ronda los 1.000 €.
  • 📂 Registro: la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es un trámite obligatorio para que seas considerado el propietario de la vivienda que acabas de comprar. Su coste es de unos 250 € para una vivienda. 
  • 👩‍💻 Gestoría: este trámite se realiza cuando solicitamos la ayuda de asesores y gestores para hacer, por ejemplo, la liquidación de impuestos.
  • 🏛️ Impuestos: además del IVA o del ITP cuando se compra la vivienda (en función de si es nueva o de segunda mano, respectivamente), la firma de la hipoteca implica también el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas, de manera que cada región tiene sus propios tipos. Se mueve en una horquilla de entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (es decir, la suma del capital que presta el banco, los intereses y otros gastos). Más sobre los impuestos en España.

En cuanto a las comisiones de una hipoteca, suelen ser las siguientes:

  • ▶️ Comisión de apertura: es la principal comisión (a día de hoy se puede decir que es la única) que se aplica cuando se formaliza el préstamo. No está regulado por la Ley, pero no suele superar el 1%.
  • ⏹️ Comisión de desistimiento: se aplica cuando un consumidor decide devolver parte de su hipoteca antes de tiempo (amortización parcial) o cancelar su préstamo y darlo por finiquitado (amortización total). La Ley establece las comisiones máximas dependiendo de si es una hipoteca a tipo fijo o variable y del tiempo transcurrido.
  • 🔄 Comisión por subrogación o novación: se aplica cuando hay un cambio en las condiciones de la hipoteca, ya sea con otro banco (subrogación) o con el mismo banco (novación). Estas comisiones tienen un límite que dependen del tiempo que haya transcurrido de amortización del préstamo: el 0,50% durante los primeros cinco años y el 0,25% después.

Quién paga los gastos con la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria clarifica qué gastos de las hipotecas deben pagar los clientes y cuáles corren a cuenta de los bancos. 

Hasta la entrada en vigor de esta ley, ninguna normativa determinaba si era el banco o el cliente quien tenía que pagar la mayoría de gastos.

El reparto ha quedado de la siguiente manera:

  • El cliente tendrá que pagar los gastos de tasación y solo en el caso de que quiera una copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes.
  • La entidad que concede la hipoteca tendrá que pagar el resto, es decir, los gastos de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

⏳ La amortización de la hipoteca 

La amortización de la hipoteca es el plazo durante el cual el prestatario va devolviendo de manera periódica el importe prestado

La mayoría de hipotecas utilizan el conocido como sistema de amortización francés. Es un sistema de cuotas constantes, es decir, el deudor paga lo mismo todos los meses. 

Bajo este sistema, existen dos componentes en la cuota hipotecaria: la parte del capital pendiente de pago y los intereses correspondientes. 

Eso sí, aunque la cuota sea constante, sus dos componentes nunca lo serán; es decir, nunca se van a pagar la misma cuantía de intereses o de amortización del capital en dos cuotas diferentes.

Esto provoca que la mayor parte de los intereses se abonen al principio del plazo de amortización, y la mayor parte del capital al final.

➡️ Por ejemplo, imaginemos una hipoteca de 150.000 € a 25 años. 

Para simplificar, imaginemos que el tipo de interés es fijo y del 2%. El cuadro de amortización resumido para alguna de sus cuotas sería el siguiente:

MesCuotaCapitalInterésCapital vivo
1635,78 €385,78 €250,00 €149.614,22 €
7635,78 €389,66 €246,13 €147.285,99 €
13635,78 €393,57 €242,21 €144.934,38 €
19635,78 €397,52 €238,26 €142.559,16 €
55635,78 €422,08 €213,70 €127.798,47 €
103635,78 €457,20 €178,58 €106.689,31 €
151635,78 €495,25 €140,53 €83.823,54 €
157635,78 €500,22 €135,56 €80.834,66 €
205635,78 €541,85 €93,93 €55.817,40 €
253635,78 €586,94 €48,84 €28.718,33 €
300635,78 €634,72 €1,06 €0,00 €
Total190.734,45 €150.000,00 €40.734,45 €0,00 €

Como vemos, el componente de los intereses dentro de la cuota se va reduciendo de manera progresiva hasta que, en la última cuota, su importe es prácticamente residual.

📑 Vinculaciones y bonificaciones

Antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria, cualquier entidad bancaria podía condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de algunos productos de su red comercial

Sin embargo, la nueva ley prohíbe expresamente la venta de servicios vinculados a la hipoteca y obligatorios para aprobar la operación.

En la actualidad, por tanto, las entidades no pueden obligar al deudor a contratar seguros de vida, cuentas nómina, planes de pensiones ni ningún otro producto financiero como condición para conceder la hipoteca.

Lo que sí pueden hacer es ofrecer bonificaciones en las condiciones de la hipoteca por la contratación de estos productos

Dicho de otro modo, es posible aplicar una serie de reducciones en el tipo de interés si se decide contratar otros servicios complementarios.

Normalmente, las entidades suelen premiar a los clientes que contraten sus productos con una bonificación que oscila entre el 1 y el 1,3%, lo que puede suponer una rebaja de unos 1.000 € al año. 

🚨 Principales cláusulas abusivas

A lo largo de los últimos años, las entidades financieras han estado en el punto de mira debido a sus prácticas abusivas en la comercialización de hipotecas. 

Todos los conceptos clave que debes saber sobre una hipoteca.

Los tribunales han ido dando la razón a los denunciantes en diversos aspectos, obligando a los bancos a devolver todo lo cobrado de manera indebida por la aplicación de estas cláusulas. 

Las más importantes han sido las siguientes:

Cláusulas suelo

Las cláusulas suelo son un tipo de limitación introducido en los contratos hipotecarios, en virtud del cual el tipo de interés no puede reducirse por debajo de un cierto nivel, aunque el indicador de referencia sí lo haga. 

En un contexto en el que el euríbor no paraba de bajar, la cláusula se activó en muchos contratos, impidiendo que el deudor se pudiera beneficiar de un euríbor tan bajo o incluso negativo.

El Tribunal Supremo declaró en 2013 la nulidad de las cláusulas suelo, y la Unión Europea ratificó el fallo en 2017. 

Estas sentencias obligaron a devolver a los bancos todo lo cobrado indebidamente a sus clientes y con carácter retroactivo. La nulidad supuso una pérdida estimada para el conjunto de entidades de entre 5.000 a 7.500 millones de euros.

Cláusula relativa a los gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo dictó hasta cinco sentencias diferentes donde declaraba abusivas las cláusulas que obligaban al cliente a abonar todos los gastos e impuestos derivados del contrato al consumidor.

También procedió a determinar qué gastos correspondían al deudor y cuáles al banco, algo que clarificó posteriormente también la ley hipotecaria y que ya hemos explicado más arriba.

Cláusula IRPH

Aunque la mayoría de hipotecas a tipo variable están vinculadas al euríbor, hay otros índices que igualmente se han tomado como referencia para el cálculo del tipo de interés de los préstamos hipotecarios.

Entre ellos, destaca el índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH). 

Se trata de un índice calculado como el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre en España. Sin embargo, se ha sometido a control judicial por ser considerado poco transparente y complejo.

Hasta ahora, han sido muchas las sentencias de diversos tribunales en España que han declarado nula la vinculación al IRPH, obligando a restituir a los clientes las cantidades cobradas en exceso por la aplicación de este índice.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Fue, posiblemente, la decisión más controvertida del Tribunal Supremo. El Alto Tribunal debía fallar sobre quién era el sujeto pasivo de este impuesto: si el banco o el cliente. 

El 7 de noviembre de 2018, y después de haber fallado a favor de los deudores, reestableció el criterio anterior que decía que eran los prestatarios quienes debían hacerse cargo del IAJD por la poca claridad de la norma.

Todo ello después de una caída bastante considerable en la bolsa española.

Posteriormente, el Gobierno modificó los artículos 29 y 45 del Real-Decreto legislativo 1/1993 para determinar que el sujeto pasivo del impuesto, cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista y no el deudor.

Y hasta aquí nuestra pequeña guía con toda la información que necesitas para contratar una hipoteca. Si sigues teniendo dudas, nos vemos en los comentarios.

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Aurelio Jiménez

Aurelio Jiménez

Aurelio Jiménez es copywriter especializado en temas financieros. Ayuda a blogs y negocios online a escribir sus textos web para que aumenten sus ventas, conecten de manera duradera con sus clientes y tengan una marca personal bien definida y reconocible. Más información

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