Invertir en inmuebles: Todo lo que necesitas saber de la inversión inmobiliaria

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Invertir en inmuebles es una de las formas más antiguas y populares de invertir los ahorros que tan difícilmente se logran reunir. Pero no todo el mundo tiene claro cómo hacerlo.

Por ello, hoy, te contamos las claves para invertir en inmuebles con sentido común y tener éxito a largo plazo.

➡️ ¿Quieres invertir en inmuebles directamente?

La primera pregunta que debes hacerte al invertir en inmuebles es si, realmente, quieres empezar a invertir en inmuebles por tu propia cuenta. 

Esto es, comprando tú mismo los inmuebles. Y es que no es necesario hacerlo para participar del mercado inmobiliario.

Los REITS o las SOCIMIS son fórmulas interesantes si quieres tener exposición al mercado inmobiliario, pero ahorrándote todo el proceso (que no es sencillo) de evaluar, valorar, comprar, alquilar y vender inmuebles por tu propia cuenta.

Piensa que, para entrar en el mercado inmobiliario por tu propio pie, es necesario tener una buena cantidad de capital

Además, es un mercado muy local y que cambia mucho de zona en zona (lo cual significa que, si no encuentras oportunidades en tu zona, es difícil que puedas buscar en otras zonas). 

También es un mercado muy ilíquido.

Es decir, que el mercado inmobiliario, para alguien que quiere dedicarse a él por sí mismo, puede ser complicado. 

Las SOCIMIS y los REITS permiten beneficiarse de la exposición al mercado inmobiliario y la obtención de rentas inmobiliarias sin estas desventajas.

No obstante, esto es sólo un comentario para que lo tengas en cuenta. Si estás aquí, asumimos que, realmente, quieres invertir en inmuebles por ti mismo. 

Así que pasa a los siguientes apartados para que te demos nuestros consejos al respecto.

🔍 Elige el tipo de inmuebles

En primer lugar, es importante que elijas el tipo de inmuebles en los que quieres invertir. Tienes las siguientes opciones, fundamentalmente: viviendas, locales, oficinas, terrenos y naves industriales. Estos son los principales activos inmobiliarios a los que puedes acudir.

Quizá no sea muy necesario, pero, por si acaso, vamos a dar una breve explicación de cada uno de ellos:

  • Viviendas. Destinadas, generalmente, a alquiler a largo plazo a familias (aunque, quizá, podría interesarte el alquiler vacacional -exige más trabajo, pero la rentabilidad puede ser mayor-). 
  • Locales. Se destinan al alquiler a comercios. 
  • Oficinas. Dirigidas al alquiler a empresas.
  • Terrenos. Destinados a la revalorización (aunque puedes obtener ciertas rentas en algunos casos –no obstante, no deberías centrarte en ello).
  • Naves industriales. Suelen alquilarlas las empresas industriales.
  • Plazas de garaje. Destinadas a alquiler a particulares.

Cada una de estas opciones tiene sus pros y sus contras, naturalmente, así que vamos a echar un vistazo para entender mejor qué deberíamos empezar a estudiar:

Las viviendas tienen como ventaja que es un mercado fácil de entender y que la demanda tiende a ser bastante estable y previsible.  Además, el alquiler de viviendas en España gozan de ventajas fiscales muy interesantes como la desgravación de los gastos asociados a la vivienda y la reducción del 60% del IRPF e los ingresos.

Cómo invertir en viviendas

Sus mayores desventajas son la desprotección del propietario a nivel legal y el previsible invierno demográfico y gran cantidad de vivienda en propiedad en España.

Esto último es relevante, puesto que, en unos años, habrá menos personas demandando vivienda tanto por el lado de que seremos menos habitantes como por el lado de que, siendo menos, habremos heredado vivienda de nuestros padres.

Es decir, a largo plazo, probablemente la vivienda no tenga un crecimiento tan bueno como ha tenido en los últimos años. 

Aun así, sigue siendo un buen tipo de inmueble en el que invertir.

En cuanto a los locales, se trata del tipo de inmueble que más probablemente seguirá siendo demandado en el futuro. 

Como invertir en locales comerciales

Independientemente de que haya más o menos población, los comercios seguirán existiendo, y, si eres propietario de un local, podrás cobrar un alquiler a esos comercios.

El punto negativo de los locales es que, generalmente, son caros. Si quieres adquirir uno que tenga perspectivas de futuro (esto es, que esté en una buena zona de una buena ciudad), probablemente debas desembolsar una gran cantidad de dinero. 

Esto dificulta la diversificación.

En lo que respecta las oficinas, lo cierto es que no tienen demasiados puntos positivos y sí uno bastante negativo: la tendencia hacia el teletrabajo

Inversión en real estate

Cada vez trabajaremos menos en una oficina y lo haremos más desde casa. Por tanto, la demanda de oficinas caerá y el precio de su alquiler, también. No es un tipo de inmueble que nos guste.

Los terrenos tienen la ventaja de que son muy baratos. Tienen la desventaja de que son tan baratos porque, en la mayoría de casos, no se puede construir en ellos. 

Cómo invertir en el mercado inmobiliario

Comprar terrenos es, básicamente, una apuesta especulativa, porque la única esperanza de obtener una rentabilidad de ellos es que se recalifiquen y pasen a ser urbanizables. 

No obstante, por el bajo precio que tienen, esta apuesta puede ser interesante con un pequeño porcentaje de tu cartera de activos inmobiliarios.

Las naves industriales tienen la ventaja de que los clientes que vas a tener son, por lo general, serios. 

Inversión en inmuebles

Esto te permitirán tener unas rentas estables, razonablemente altas y a largo plazo. 

Sin embargo, las desventajas son que la producción cada vez se deslocaliza más y, sobre todo, que se necesita una gran cantidad de dinero para este tipo de adquisiciones.

Por último, están las plazas de garaje

Inversión en el mercado inmobiliario

Las hemos incluido porque todo el que está interesado en el inmobiliario piensa en ellas en algún momento, pero lo cierto es que deberías olvidarte de ellas. 

No sabemos cuándo llegará el coche autónomo, pero llegará, y, cuando eso pase, las plazas de garaje no valdrán prácticamente nada.

Entonces… ¿Con qué me quedo?

Como ves, hemos planteado las perspectivas de futuro de los diferentes tipos de inmueble a largo plazo. 

Probablemente las tendencias que hemos señalado y por las cuales nos decantamos por un tipo de inmueble u otro tarden unas décadas en hacerse patentes.

Sin embargo, entendemos que tu inversión es a largo plazo y que no buscas dar pelotazos. Es por ello que, aunque lo que hemos dicho tarde unos años más o unos años menos, deberías tenerlo en cuenta y guiar tus inversiones inmobiliarias en base a ello.

De lo que hemos comentado en el apartado anterior, se deduce que nuestras recomendaciones son la inversión en viviendas (por su facilidad y estabilidad, a pesar de que puedan bajar algo de precio a futuro) y en locales comerciales (que consideramos que es el activo inmobiliario que mayor apreciación tendrá a medio y largo plazo).

🏡 ¿Cómo elegir buenas viviendas?

Vamos ahora con algunos consejos para elegir buenas viviendas en las que invertir.

1️⃣ Buenas zonas con perspectivas de crecimiento

A la hora de comprar una vivienda, el primer punto en el que tienes que fijarte es la zona. Necesitas que la zona sea buena y que, además, tenga perspectivas de crecimiento (esto no depende tanto de la zona en sí como de la ciudad).

La cuestión aquí es simple: a mayor calidad tenga la zona, mejores familias alquilarán tu vivienda y menos problemas tendrás. 

Es cierto que los precios de las zonas buenas son más caros, pero también es cierto que los alquileres que se cobran son mayores. 

Así que, salvo que no tengas suficiente capital para hacerlo, lo inteligente sería elegir siempre zonas buenas.

En cuanto a las expectativas de crecimiento, ya hemos comentado que nos adentramos en una época en la que la demanda de vivienda se verá reducida

Para que esto nos afecte en menor medida, tenemos que elegir ciudades que tengan perspectivas de crecimiento demográfico.

Generalmente, esto sucede en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla…). Sin embargo, estas son las más evidentes. 

Deberías echar un vistazo a otras capitales de provincia, valorar cuál puede ser el desarrollo económico de éstas a medio y largo plazo, y valorar si no hay mejores oportunidades ahí.

2️⃣ Busca pros y pocos peros

Aunque suponga un coste mayor, tienes que buscar viviendas que sean fáciles de alquilar. Es decir, que tengan muchas ventajas y pocas desventajas. 

No tengas prisa por comprar, espera a encontrar un inmueble con buenas características.

¿A qué nos referimos con “peros”? Pues, por ejemplo, mala iluminación, no tener ascensor, los pisos bajos, el ruido de los vecinos, etc. 

Deberías hacerte una lista de pros y contras lo más exhaustiva posible y, después, rellenar ese checklist con todos los pisos que evalúes.

Recuerda: cuanto mejor sea el piso y menos desventajas tenga, más fácil te será alquilarlo.

3️⃣ Piensa en términos de rentabilidad y recuperación del capital

Muchas personas que empiezan en el mercado inmobiliario sólo piensan en el precio del inmueble cuando hacen sus cálculos. Obviamente, esto es un error

Hay que pensar en términos de rentabilidad y de recuperación de capital.

Esto incluye la totalidad de los costes y la proyección de los ingresos que obtendremos a través de la vivienda. 

¿Qué costes hay que considerar? El propio precio de la vivienda, claro, pero también impuestos, tasas, comunidad de vecinos, reformas, amortización, etc. Y todo ello proyectado durante el tiempo que tengamos en propiedad la vivienda.

Asimismo, deberemos valorar cuánto vamos a poder ingresar en términos de renta por alquiler de la vivienda y cómo se va a revalorizar la vivienda

No es necesario que seamos hiperprecisos, pero sí es necesario que hagamos estos cálculos siempre del mismo modo y de forma honesta para poder elegir las mejores viviendas entre diferentes opciones.

🏬 ¿Cómo elegir buenos locales?

Y, ahora, con algunos consejos para elegir buenos locales en los que invertir.

1️⃣ Flujo de peatones

Probablemente el punto más importante de cuantos vamos a mencionar es el flujo de peatones. Es decir, cuántas personas pasan al cabo del día por delante del local que estamos valorando comprar.

A mayor número de peatones, mayor probabilidad de que se interesen por lo que estamos vendiendo en el local. Por lo tanto, mayor probabilidad de alquilar el local a un precio más alto. Por supuesto, también implica un precio mayor.

2️⃣ Facilidad de aparcamiento

En una época en la que la publicidad por Internet puede hacer que una persona viaje de un país a otro para tatuarse (es un caso real), contar con aparcamiento cercano es muy positivo.

De esta forma, no sólo dispondremos de los clientes derivados del flujo de peatones, sino que también tendremos la oportunidad de que vengan desde otros lugares a comprar al local. Es un extra que vale la pena tener en cuenta.

3️⃣ Zona y tejido comercial

Aquí hay dos opciones: o bien optamos por un local en una zona comercial (en cuyo caso nos beneficiaremos del hábito de ir de compras en zonas comerciales) o bien optamos por un local aislado en una zona residencial.

Los primeros son más caros y suelen tener mayor rentabilidad. Los segundos son más baratos y suelen tener una menor rentabilidad (porque la cantidad de negocios rentables ahí son menos). Pero, en ambos casos, tendremos demanda de alquiler. Es cuestión de comparar.

4️⃣ Visibilidad

Por último, también es importante la visibilidad del local. Si el flujo de peatones es enorme, pero, por cualquier motivo, tu local apenas se ve, será muy difícil que puedas sacarle el máximo partido. 

Es cierto que siempre se puede tratar de obtener una mayor visibilidad a través de la reforma, haciendo que la fachada del local sea más llamativa. Pero, simplemente, las entradas de algunos locales son muy pequeñas y apenas se ven. 

Si puedes elegir, mejor opta por una que tenga una buena visibilidad.

Como puedes ver, invertir en inmuebles sigue siendo una forma muy interesante de generar un rendimiento a esos ahorros que tenemos guardados. 

No es algo sencillo. Se necesita capital y no siempre es un mercado líquido. Ahora bien, si lo haces con cabeza, puede resultarte muy rentable.

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Aurelio Jiménez, Economista

Aurelio Jiménez es Economista, lleva más de una década como profesor de Economía, además de ser copywritter especializado en temas financieros. En su larga trayectoria como economista y divulgador financiero ha escrito para entidades como BBVA, Rankia y El Blog Salmón, entre muchas otras. En total ha escrito más de 3.000 artículos, la mayoría sobre temas de economía, ahorro e inversión. Linkedin

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